НЕДВИЖИМОСТЬ. С ТАТЬИ. ПРОГНОЗЫ. АНАЛИТИКА.

Разбираемся в новшествах вместе с нашим экспертом - кандидатом юридических наук, доцентом, заместителем заведующего кафедрой земельного и экологического права Российской академии правосудия Еленой Сырых.

Межевание отменяется?

Самая существенная поправка посвящена проблеме, которая до сих пор была главным тормозом дачной амнистии. Речь - об определении, уточнении площади и границ земельных участков путем межевания. Эту процедуру - долгую и дорогостоящую - надо было проходить большинству дачников, чтобы получить современный кадастровый план участка, необходимый для оформления права собственности на землю.

Теперь введено революционное упрощение: обращаться за госрегистрацией своего права на участок дозволено всем, чей надел состоит на государственном кадастровом учете, независимо от того, какой объем сведений о вашем землевладении имеется в госземкадастре.

На практике это означает вот что: вы можете обойтись без межевания, если у вас на руках есть кадастровый план участка любой степени давности либо даже если нет самого плана, но есть кадастровый номер участка.

Во всех этих случаях нужно обращаться в подразделение Роснедвижимости по месту нахождения участка (координаты подскажут в справочной или в местной администрации).

Вам следует подать:

- документ о праве на участок (акт местного органа власти о предоставлении участка, выписку из похозяйственной книги, свидетельство о праве собственности, пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования или иной документ о любом праве на участок любой степени давности);

- заявление о выдаче кадастрового плана, который содержит сведения, необходимые для государственной регистрации права собственности на землю.

В течение 10 дней вам должны выдать кадастровый план, заверенный Роснедвижимостью, и этот документ вы вправе предъявить в Росрегистрацию для оформления права собственности на участок.

Важно. Теперь на регистрацию принимаются:

+ кадастровый план, который не содержит сведений о земельном участке в полном объеме, в том числе при недостаточности сведений о местоположении (координатах) границ участка;

+ кадастровый план, в котором указано, что сведения об участке нуждаются в уточнении, в том числе указано, что площадь участка ориентировочная, сведения о границах не позволяют однозначно определить данный земельный участок в качестве объекта недвижимости, сведения о земельном участке подлежат уточнению при межевании и т. п.

ВАЖНО!

Когда обязательно вызывать землемеров

Без межевания в любом случае не обойтись тем, чей участок не состоит на кадастровом учете.

В этом случае при обращении в Роснедвижимость за кадастровым планом для оформления права на землю поступает ответ: в госземкадастре нет никаких сведений об участке.

Тогда требуется межевание, чтобы собрать сведения о площади, границах землевладения и поставить участок на кадастровый учет. Только после этого можно получить кадастровый план, необходимый для государственной регистрации права на землю.

«ПОДВОДНЫЕ КАМНИ»

Ориентировочные границы - это риск

Эксперты предупреждают: если Роснедвижимость выдает кадастровый план с оговорками о том, что сведений об участке не хватает, они подлежат уточнению и т. п. (см. «Межевание отменяется?»), то, даже зарегистрировав свое право на землю, в дальнейшем есть риск столкнуться с некоторыми трудностями.

1. Соседи, местные власти и прочие хозяева прилегающих участков могут посягнуть на границы землевладения.

Поскольку в кадастровом плане сведения о площади и границах участка указаны ориентировочно, в неполном объеме, то обладателю такого плана сложнее отстоять в суде свою правоту.

Кадастровый план, хоть и выдан официальным органом, из-за неполноты сведений не будет являться бесспорным доказательством для защиты границ участка. Придется искать и другие источники.

2. Заключить сделку с таким участком - продать, обменять, сдать в аренду и т. д. - сложнее. Ведь покупатель (арендатор) сразу сообразит, что при ориентировочных границах меньше гарантий защиты землевладения от посягательств. Соответственно и ценность такой незащищенной земли меньше. Так что кто-то попросту откажется от сделки, а те, кто согласится, наверняка будут настаивать на снижении цены.

Что делать?

- Если есть возможность, то желательно провести межевание, которое позволит собрать недостающие сведения об участке, уточнить его границы и т. д.

Результаты такого межевания нужно передать в Роснедвижимость с заявкой о внесении в госземкадастр сведений об уточненной площади и границах участка. В итоге вы сможете получить полноценный кадастровый план, максимально надежно защищающий границы вашего землевладения.

- Если сейчас не хватает сил, времени и денег заниматься межеванием, то можно получить в Роснедвижимости кадастровый план с любыми имеющимися сведениями об участке и оформить свое право на землю по такому документу.

Имеешь дом? Станешь собственником участка!

Дачная амнистия повернулась лицом и к тем землевладельцам, у которых есть документы на дом, стоящий на участке, а вот документов о праве на землю не имеется. На практике речь идет в первую очередь о домовладельцах, чьи хоромы возведены на участках для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и личного подсобного хозяйства (ЛПХ), а также о собственниках домов на садовых и дачных участках.

У таких граждан есть возможность сразу обратиться в Росрегистрацию с заявлением о государственной регистрации права собственности на участок, если они предъявят:

1. документ о праве собственности на здание (строение), расположенное на участке.

Это может быть как правоустанавливающий документ - в нем фиксируется основание перехода права собственности: свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, мены, дарения дома и т. д., так и правоудостоверяющий документ, в котором фиксируется непосредственно существование права: свидетельство о праве собственности на дом (независимо от даты выдачи), свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое строение.

2. документ, устанавливающий или удостоверяющий право на землю любого из прежних собственников дома.

То есть, например, если сохранились какие-либо документы, подтверждающие, что участок когда-то был выделен местными властями вашему дедушке или прабабушке; если продавец дома передал вам при сделке (или передаст сейчас) свидетельство о своем праве собственности на участок, то все эти документы можно смело нести в Росрегистрацию.

+ Обратите внимание: в документах, подтверждающих права на землю бывших собственников вашего дома, может быть указано не только право собственности, но также:

- право пожизненного наследуемого владения участком;

- право постоянного (бессрочного) пользования участком.

Также принимаются документы о предоставлении участка, в которых вообще не указан вид права: в таких случаях считается, что участок предоставлен на праве собственности.

В отношении участков для личного подсобного хозяйства правоподтверждающим документом, кроме всех перечисленных, может быть также выписка из похозяйственной книги (выдается администрацией населенного пункта).

ВОПРОС - РЕБРОМ

Согласовывать ли границы с соседями?

По закону привлечение соседей обязательно только при межевании. Владельцы смежных участков должны быть письменно извещены не позднее чем за 7 дней до начала землеустроительных работ. Отсутствие указанных лиц при надлежащем извещении не является препятствием для межевания (п. 4 ст. 69 Земельного кодекса).

На практике, если соседи явились, их обычно просят поставить подпись о согласии с установленными границами участка.

Серьезные сложности могут возникнуть, если по соседству с вашим находится заброшенный участок, с владельцами которого вы не то что незнакомы - в глаза ни разу не видели. По идее можно было бы и не беспокоиться об их явке, выслав надлежащее письменное уведомление.

Однако встает вопрос: куда слать извещение? По закону официальные документы (повестки, уведомления и т. п.) высылаются на адрес места жительства гражданина, т. е. его постоянной регистрации (прописки). Как его узнать?

Возможны следующие варианты:

- если участки (ваш и неизвестного соседа) находятся в садовом товариществе, кооперативе или ином дачном объединении, то сведения обо всех землевладельцах имеются в правлении товарищества (кооператива);

- можно сделать запрос в местную администрацию: там обычно есть сведения о владельцах участков в данном населенном пункте.

КСТАТИ

Если заверить у нотариуса...

Те, кто будет оформлять свои права по кадастровому плану с неполными и (или) ориентировочными сведениями об участке, не обязаны обращаться к соседям за какими бы то ни было согласованиями.

В то же время у землевладельцев может возникнуть идея: а не подстраховаться ли, заключив с соседями письменное соглашение об утверждении существующих границ? Может, заверив такой документ у нотариуса, его можно будет предъявлять как бесспорное доказательство, если в дальнейшем соседи попытаются пересмотреть границы?

Увы, нет. Без межевания не удастся точно описать границы земельного участка в соглашении.

Поэтому такой документ, даже заверенный нотариусом, не защитит границы вашего землевладения настолько же надежно, как кадастровый план с полными и точными сведениями об участке.

БОЛЬНАЯ ТЕМА

Как быть, если земля не предоставляется в частную собственность?

Немало землевладельцев узнает, что по нынешним законам их участки не могут предоставляться в частную собственность. Это, например, земли транспорта - участки вдоль шоссе и железных дорог, земли особо охраняемых природных территорий (заказники, природные парки) и др.

Согласно Закону о госрегистрации прав на недвижимость не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на участок, если такой участок не может быть предоставлен в частную собственность. Как же оформлять свои землевладения в таких случаях?

Возможны несколько ситуаций.

- У вас есть документ о собственности на землю, выданный в прежние годы по действовавшим тогда законам, когда такие участки еще раздавались в личную собственность граждан (особенно часто это случалось в порыве земельной реформы начала 90-х).

В такой ситуации на сегодня речь идет не о предоставлении участка вам в собственность (земля находится в вашей собственности уже давно), а лишь о регистрации ранее возникшего права, и отказ в такой регистрации, по мнению нашего эксперта Елены Сырых, неправомерен и может быть оспорен в суде.

+ Таким образом, вы вправе обратиться в Росрегистрацию для оформления своего права на землю на основании имеющегося акта о том, что участок уже был предоставлен вам в собственность.

- У вас нет документов, подтверждающих выделение участка в собственность. Есть документы об иных правах на участок (аренды, бессрочного пользования и др.) либо вообще нет документов на землю.

В таких случаях действует норма о запрете приватизации, и оформить участок в собственность не удастся. Если земля принадлежит вам на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, то эти права сохраняются и переоформлять их не надо. Если же права на участок не определены, то, чтобы сохранить за собой землю, специалисты советуют оформлять долгосрочную аренду.

Анна Добрюха