НЕДВИЖИМОСТЬ. С ТАТЬИ. ПРОГНОЗЫ. АНАЛИТИКА.

13. Что представляет собой договор доверительного управления имуществом, который будет действовать в отношении земельных долей?
Договор доверительного управления является новым для отношений, связанных с распоряжением земельными долями. Поскольку одной из целей разработки Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения было приведение действовавшего законодательства о земельных долях и практики его применения в соответствие с гражданским законодательством, потребовалось найти форму, в которой могли бы заключаться договоры на передачу в пользование земельных долей без выдела их на местности, т.к. договор аренды к таким случаям неприменим.
В отличие от договора аренды, по которому могут быть переданы только обособленные природные объекты, такие как земельные участки (ст. 607 ГК РФ), объектами доверительного управления, в соответствии с п. 1 ст. 1013, могут быть, кроме отдельных объектов, относящихся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.
По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему (ст. 1012).
Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. В случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом (такие случаи, в частности, названы в ст. 1026 ГК РФ), доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения. Для земельных долей в подавляющем большинстве случаев доверительными управляющими явятся сельскохозяйственные коммерческие организации или главы крестьянских хозяйств.
Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении переданного ему имущества. В случаях, предусмотренных договором, он может осуществлять и распоряжение недвижимым имуществом.
Доверительный управляющий осуществляет управление имуществом лично, кроме отдельных случаев, предусмотренных законом (см. п. 2 ст. 1021 ГК РФ). Доверительный управляющий представляет учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором.
Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Доверительный управляющий лично несет обязательства по сделке, совершенной им с превышением предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него ограничений.
Кроме того, доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления - убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.
Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления (ст. 1022 ГК РФ).
Согласно ст. 1018 ГК РФ имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это означает, что переданная в доверительное управление земельная доля отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе и по ней ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.
Обращение взыскания по долгам учредителя управления на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением несостоятельности (банкротства) этого лица. При банкротстве учредителя управления доверительное управление этим имуществом прекращается, и оно включается в конкурсную массу.
Договор доверительного управления земельными долями должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества (в данном случае - земли). Передача земельных долей в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на них. Несоблюдение этих условий влечет недействительность договора.
Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор. Относительно земельных долей никаких специальных указаний в законодательных актах по сроку договора пока нет.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.
Но самое существенное отличие данного вида договора от всех, которые применялись при передаче земельных долей в собственность или пользование (и в том числе наиболее до сих пор распространенного - договора аренды), состоит в том, что по договору доверительного управления не тот, кто использует земельную долю, платит за это собственнику, а собственник земельной доли должен платить доверительному управляющему. В соответствии со ст. 1023 ГК РФ доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества. Это обстоятельство вызывает сомнение в том, что данный вид договора получит широкое распространение на практике.
Как следует из ст. 1024 ГК РФ, договор доверительного управления имуществом прекращается вследствие:
смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем, или ликвидации юридического лица - выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное;
отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;
смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признания индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);
отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;
отказа учредителя управления от договора по иным причинам, чем та, которая указана в предыдущем абзаце, при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения;
признания несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося учредителем управления.
При отказе одной стороны от договора доверительного управления имуществом другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен иной срок уведомления.
При прекращении договора доверительного управления земельной долей она передается учредителю управления (если договором не предусмотрено иное).
С практической точки зрения представляется, что применение этого договора оправданно только в тех случаях, когда собственник земельной доли в силу разных обстоятельств не может в ближайшее время самостоятельно распорядиться этой долей: например, получил эту долю по наследству, а сам находится в другом конце страны; не разобрался пока в экономической ситуации и законодательстве и не знает, как лучше распорядиться данной долей; не находится покупателей на земельную долю и т.д. В такой ситуации доверительный управляющий - сельскохозяйственная организация или фермер, которому собственник доли доверяет управление ею, сам принимает решение, как ее использовать: например, организует процедуру выделения в счет доли участка в натуре или вносит ее в уставный капитал акционерного общества. Во всех других случаях, скорее всего, не следует затягивать с перерегистрацией договора аренды и не доводить до признания его договором доверительного управления. И тому есть по крайней мере несколько причин.
С одной стороны, собственники земельных долей за последнее, послереформенное, время привыкли получать какой-то, хотя бы минимальный, доход от использования этих долей, а не вносить за это еще и плату в пользу доверительного управляющего. С другой стороны, и для доверительного управляющего законом установлены меры ответственности, к которым сельскохозяйственные организации, сейчас в основном использующие земельные доли и становящиеся, таким образом, автоматически доверительными управляющими, пока не готовы. Так, учредитель управления (т.е. собственник земельной доли) может потребовать возмещения упущенной выгоды за время доверительного управления имуществом в силу ст. 1022 ГК РФ, если, по его мнению, сельскохозяйственная организация не проявила должной заботливости о его интересах. С учетом того, что аграрное производство вообще высоких доходов не приносит, а в условиях нынешней экономической ситуации часто убыточно, такие иски могут приобрести массовый характер и привести к окончательному разорению некоторых товаропроизводителей. Для арендаторов земельных долей, не желающих автоматически оказаться доверительными управляющими, при невозможности привести договор аренды в соответствие с действующим законодательством выход состоит в расторжении по собственной инициативе существующего договора в связи с существенным изменением обстоятельств в порядке, предусмотренном ст. 451 ГК РФ.
Пока остается неясным вопрос, как быть с теми договорами аренды земельных долей, по которым арендаторами являются граждане (например, собственники одних земельных долей, арендующие другие земельные доли на том же общем земельном участке). По Гражданскому кодексу (ст. 1015) доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация (кроме унитарного предприятия). Гражданин, не являющийся предпринимателем, может быть доверительным управляющим только в отдельных случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом: это относится в основном к опекунам и душеприказчикам (ст. 1026), однако законом могут быть предусмотрены и иные основания. Можно ли рассматривать нормы указанной статьи Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" как такое основание, трудно сказать.
В пункте 2 той же статьи содержится запись о том, что регистрация договоров доверительного управления имуществом не требуется. В то же время ст. 1017 ГК РФ установлено (без каких-либо изъятий из этого правила), что передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество, а несоблюдение этого требования влечет недействительность договора. В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения, видимо, речь идет только о тех договорах, которые уже действуют и зарегистрированы как договоры аренды земельных долей, - в таком случае не требуется их перерегистрации. А если какой-либо собственник земельной доли пожелает заключить договор доверительного управления ею, то, как нам кажется, такой договор должен быть в установленном порядке зарегистрирован.
Необходимо также иметь в виду, что в течение установленного двухлетнего срока для приведения в соответствие с законодательством договоров аренды земельных долей срок действия многих из них истечет, и они так или иначе будут заключаться вновь и по новым правилам, о которых говорилось выше. А новые договоры аренды земельных долей не могут быть зарегистрированы уже с момента вступления в действие Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Если такого рода договор будет заключен, он будет считаться ничтожной сделкой (т.е. недействительной независимо от признания ее таковой судом) согласно ст. 168 ГК РФ как сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов. Такой договор недействителен с момента его совершения, не влечет юридических последствий, каждая из сторон обязана будет возвратить другой все полученное по договору.
имеются в виду данной статьей, не распространяются.

14. Распространяются ли положения Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" на земли крестьянских (фермерских) хозяйств или предприятия как имущественные комплексы?
Надо заметить, что положение Закона о том, что он не распространяется на оборот земель, занятых строениями и сооружениями, установленное также и ст. 27 ЗК РФ, на практике может вызвать проблемы его применения при обороте земель крестьянских хозяйств, а также предприятий как имущественных комплексов, если в их состав входят земельные участки сельскохозяйственного назначения.
Дело в том, что на землях крестьянских хозяйств, как правило, расположены строения и сооружения (усадьбы, хозяйственные сооружения), и эти земли не подлежат разделу в соответствии с действующим Законом РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". Таким образом, осуществить выдел земельных участков КФХ, занятых строениями или сооружениями, чтобы осуществить сделку с оставшимися землями КФХ на основе данного Закона, в настоящее время невозможно. И возможный выход из создавшейся ситуации находится либо в том, чтобы регулировать оборот земель КФХ в общем земельно-правовом порядке, либо в том, чтобы сделать на практике исключение для земель крестьянских хозяйств и осуществлять их оборот на основе настоящего Закона. Следует признать, что из-за того, что эта проблема самим Законом не учтена, оба эти решения не дают однозначного и окончательного ответа на этот весьма существенный вопрос.
Попробуем предположить, что при разработке нового федерального закона о крестьянских хозяйствах запрет раздела земель КФХ будет отменен. При этом надо помнить, что земли не только крестьянских хозяйств, но и сельскохозяйственных организаций, в большинстве случаев задействованные в едином хозяйственном цикле, являются единым (неразделенным по правилам землеустройства) земельным участком, и часто (а земли крестьянских хозяйств практически всегда из-за небольших размеров) представляют интерес на рынке недвижимости как единый объект оборота. И тогда законодательное регулирование такого оборота может вызвать затруднения. Например, могут возникнуть вопросы о том, распространяются ли нормы статьи о размерах и местоположении на такие земли, о сроках аренды, поскольку указанным Законом устанавливаются определенные ограничения именно по срокам действия договора аренды, и др.
По нашему мнению, в подобных случаях не следует проводить дорогостоящий раздел земельного участка, а, исходя из общих положений ГК РФ и рассматривая строения как принадлежность иных земель в составе объекта оборота, применять к земельным участкам КФХ и сельскохозяйственных организаций специальные нормы об обороте земель, предусмотренные настоящим Законом.
Что же касается предприятий как имущественных комплексов, то может получиться следующее: либо объектом оборота является предприятие в целом, и тогда на него по тому критерию, что эти земли, заняты строениями, не могут распространяться положения этого Закона; либо из состава предприятия выделяются сельскохозяйственные угодья (именно они не должны быть заняты строениями и сооружениями), иные незанятые недвижимостью земельные участки, которые формируются в отдельные участки, и их оборот осуществляется по правилам настоящего Закона. Иное имущество из состава предприятия, в том числе земельный участок, на котором расположены строения, будет обращаться по общим правилам, установленным земельным и гражданским законодательством. Однако и в этом случае остаются проблемы, описанные выше.

15. Что такое мелиорированные земли?
Понятие мелиорированных земель установлено в настоящее время Федеральным законом от 10 января 1996 г. "О мелиорации". Так, мелиорированные земли - земли, на которых проведены мелиоративные мероприятия. В свою очередь, мелиоративные мероприятия - это проектирование, строительство, эксплуатация и реконструкция мелиоративных систем и отдельно расположенных гидротехнических сооружений, обводнение пастбищ, создание систем защитных лесных насаждений, проведение культуртехнических работ, работ по улучшению химических и физических свойств почв, научное и производственно-техническое обеспечение указанных работ.

 

 

 

Новые Статьи