НЕДВИЖИМОСТЬ. С ТАТЬИ. ПРОГНОЗЫ. АНАЛИТИКА.

Суммарная кадастровая стоимость всех земель России составляет 23,6 трлн руб., посчитала Роснедвижимость. Это не фиксированная раз и навсегда величина. “Законодательством предусмотрена возможность актуализировать результаты оценки: не чаще чем раз в три года и не реже чем раз в пять лет [в зависимости от темпа роста цен на нее]”, — цитирует “Интерфакс” интервью руководителя агентства Михаила Мишустина “Российской газете”, публикуемое сегодня.

Земельный кадастр еще не готов, а выяснить стоимость земли позволило завершение работы по разделению России на оценочные районы, объясняет чиновник Минэкономразвития. Кадастровая стоимость зависит от географии участка, а также от категории земли, к которой он относится. “Формирование кадастра — процесс бесконечный, он пополняется по мере обращений [собственников], но эти данные позволяют сделать приблизительные расчеты”, — отмечает чиновник. Погрешность в ней, безусловно, есть, поскольку кадастровая стоимость основана на массовой оценке, добавляет он.

“23,6 трлн руб. — маловато будет”, — считает экономист банка “Траст” Евгений Надоршин. В 2005 г., по данным Росстата, ВВП России был немногим меньше — 21,598 трлн руб., а в этом году, по расчетам Надоршина, достигнет 27 трлн руб.

В США ВВП в 2005 г. составил $12,6 трлн, а кадастровая стоимость земли, по данным Всемирного банка, — $33 трлн. В Австралии соотношение примерно такое же: ВВП — $384 млрд, а кадастровая стоимость — $1,1 трлн. Во Франции при ВВП в $1,7 трлн земля стоит $3,6 трлн.

Оценка стоимости земли нужна, ведь она может служить залогом, но бедные страны слишком мало им пользуются, писал в книге “Загадка капитала” экономист Эрнандо де Сото. Чем выше стоимость земли, тем лучше, ведь тем выгоднее ее использовать как залог и развивать экономику, считает ректор Российской экономической школы Сергей Гуриев. Но если земля стоит слишком дорого, а ВВП небольшой, значит, государство не использует всех возможностей развития экономики, добавляет он. “В принципе, земля — это фиксированный фактор и производства, и чем богаче экономика, тем она дороже”, — заключает Гуриев.

Цифра, выведенная Роснедвижимостью, совершенно ничего не показывает: настоящая цена земли может быть как выше, так и ниже, уверены эксперты. Соотношение кадастровой и рыночной стоимости может отличаться в разы даже для соседних участков, говорит партнер юркомпании “Пепеляев, Гольцблат и партнеры” Виталий Можаровский. “Взять, например, два участка одинаковой площади в одном районе, одной категории, но один — в первой линии от шоссе, а второй — дальше: цена будет отличаться раза в два в пользу первого”, — рассказывает юрист. Кадастровая стоимость, как правило, выше рыночной цены — не зря же в законопроекте о выкупе земли под промышленными предприятиями, который сейчас рассматривается в Госдуме, ставка выкупа в среднем по стране составляет всего 2,5% от кадастровой стоимости, а в Москве и Петербурге — 20%, говорит Можаровский. Во всяком случае, на недвижимость рыночная цена выше кадастровой, ведь она формируется в зависимости от спроса и предложения, а кадастровая — исходя из затрат на строительство, спорит юрист компании “Иванян и партнеры” Юлия Бахарева.

Есть большая разница между регионами, соглашаются оба эксперта. В Москве, Петербурге, Краснодарском крае рыночная стоимость превышает кадастровую, а где-нибудь на Ямале — наоборот, считает Бахарева.

У огромной части территории России — лесов, воды, вечной мерзлоты — вообще нет никакой рыночной стоимости, напоминает Можаровский. Те участки, которые могут быть в обороте, стоят треть или — максимум — половину от оценки, данной Роснедвижимостью, полагает Можаровский. А по мнению Бахаревой, это можно будет понять лет через 15-20, когда вся возможная земля станет предметом для сделок.

Население уменьшается
За январь — сентябрь население России уменьшилось на 438 900 человек, или на 0,39%, сообщил Росстат, — к 1 октября оно составляло 142,3 млн человек. Естественная убыль населения (разница между рождениями и смертями) уменьшилась по сравнению с соответствующим периодом 2005 г. на 95 400 человек, а увеличившийся миграционный прирост компенсировал убыль на 17,8%.