НЕДВИЖИМОСТЬ. СТАТЬИ. ПРОГНОЗЫ. АНАЛИТИКА.

"Инвестиции в загородную недвижимость остаются высоколиквидными, а доля объектов загородной недвижимости, приобретаемая с целью инвестирования денежных средств для дальнейшей продажи или сдачи в аренду, по-прежнему высока", - рассказывает Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости ЗАО "Корпорация МИАН". По ее оценке, каждый десятый дом в Подмосковье строится с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду.

Но ценовой пик на рынке загородной недвижимости еще не достигнут. "Ценовая ситуация на рынке загородной недвижимости на сегодняшний день не достигла кульминации в развитии и, по разным оценкам, рост цен составит от 30 до 200%. А за последние полгода резкого скачка цен не наблюдалось, равно как и заметного повышения спроса", - отмечает Андрей Васильев, директор Департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard. "В целом можно сказать, что покупательская активность выросла, но это связано, прежде всего, с традиционным сезонным интересом к загородной недвижимости", - добавляет Кондачкова.

Впрочем, в целом спрос на покупку и аренду загородной недвижимости растет вместе с ценами. По словам директор по маркетингу Группы Компаний "Конти" Вячеслава Тимербулатова, это связано с конечностью земельных ресурсов, что и приводит к росту цен.

В структуре же спроса покупка и аренда занимают равные доли. "Что касается предпочтений относительно аренды и покупки домов, то 50% потребителей покупают дома за городом для постоянного проживания и ровно столько же предпочитают их сезонно арендовать. Причем, некоторые эксперты отмечают тенденцию роста спроса на дома для постоянного проживания", - говорит Андрей Васильев.

Если же говорить об уровне и классности домов, то преобладают в основном дорогие дома. Как считает Вячеслав Тимербулатов, рынок загородной подмосковной недвижимости слегка перекошен: "В структуре предложения преобладают дорогие дома, которые, кстати, порой плохо продаются. А вот домов эконом-класса явно недостаточно: спрос на них по-прежнему превосходит предложение".

"Наиболее активный спрос наблюдается в сегменте качественных предложений эконом-класса в ценовой категории до $250 тыс., однако в этом же сегменте наблюдается наибольший дефицит предложения, - соглашается Светлана Кондачкова. - Доля поселков эконом-класса составляет порядка 30% от всего рынка загородной недвижимости, бизнес сегмента - 60%. Объектов элитной категории на рынке представлено примерно 10%".

Также спросом на рынке стали пользоваться небольшие дома.

"Из наметившихся тенденций сейчас уже можно говорить о постепенном сдвиге покупательского спроса в сторону домов и коттеджей площадью меньше 1000 кв.м. Особенно если подобный особняк не расположен на большом участке, а занимает весь имеющийся", - полагает Андрей Васильев.

Если же говорить о направлениях, то первое место по престижу занимает по-прежнему Рублевка.

"Что касается ценовой политики и плотности коттеджных поселков по направлениям, можно сказать, что Рублевка "забита" максимально (вплоть до того, что застраиваются поля) и цены здесь стартуют от 800 тысяч и предел их неизвестен (есть дома стоимостью более 25 млн. долларов", - рассказывает Васильев. На втором месте плотно укрепилась Новорижское шоссе, далее следуют Калужское и Дмитровское.

"В этом году большая активность наблюдается на Киевском направлении, которое до последнего времени испытывало дефицит предложений в новых коттеджных поселках", - добавляет Кондачкова.

… и сталкиваются с проблемами

Есть, правда, и ряд проблем, которые мешают развиваться рынку загородной недвижимости.

"Основной проблемой на рынке загородной недвижимости сегодня стало то, что инвестиционные компании и крупные финансовые структуры, несколько лет назад купившие земли под сельскохозяйственные угодья, теперь вынуждены решать вопросы по переводу этих земель в категорию земель, пригодных для строительства", - говорит Светлана Кондачкова (Корпорация МИАН). И если раньше этот процесс проходил довольно быстро - в течение 6 месяцев, то теперь, по словам Кондачковой, он стал гораздо более длительным и дорогостоящим. "Серьезно изменился аппарат чиновников в государственных, муниципальных и районных органах, отвечающих за перепрофилирование земельных участков; увеличились размеры выплат за перевод, усложнилась сама процедура переоформления, - рассуждает эксперт. - Именно поэтому сегодня так высок спрос на землю с готовыми документами, которой становится все меньше, что порождает конкуренцию и рост цен".

"Проблема всего рынка загородной земли это "нечистота" оформленных сделок. Зачастую большинства документов просто нет, а в имеющихся не хватает важных не хватает подписей, - сетует Вячеслав Тимербулатов. - Есть единицы участков, которые абсолютно чисты в юридическом плане, но они выставляются на продажу по очень высокой цене".

Кроме того, по словам Кондачковой, уменьшилось число потенциальных покупателей крупных объемов земли: "Цена земли и ее доля в конечной стоимости объекта достаточно велики. Поэтому инвесторы, финансирующие строительство, более тщательно подходят к выбору территорий под застройку".

Поэтому на рынке загородной недвижимости начинается этап осторожности: уже не каждый объект может принести желаемую прибыль инвестору. В текущем году высокий уровень рентабельности может быть достигнут лишь при условии грамотного подхода к проектированию будущих поселков, разработке стиля и конструктивных решений с учетом возросших требований покупательской аудитории, правильной организации инженерно-строительных работ и прочее".

И еще: меняется и сам подход покупателей к выбору загородного дома.

"Основным спросом продолжают пользоваться дома с отделкой "под ключ" и участки с возможностью самостоятельного строительства домов на них, чуть меньше спрос на дома под чистовую отделку - полагает Андрей Васильев (Pauls Yard). - Как правило, цена готового дома с отделкой в 2 раза выше, чем новой постройки. Но этот вариант подходит тем покупателям, которые вместо сезонного проживания в арендуемом коттедже хотят приобрести сразу свой собственный дом, не дожидаясь, пока его построят и отделают".

"Покупатели все более избирательно стали подходить к выбору объектов: среди главных требований такие как качество строительства, транспортная доступность, грамотный подход к архитектурной концепции, планировочным решениям, управлению и эксплуатации поселков, повышенные требования к юридической подоплеке сделок", - резюмирует Светлана Кондачкова.

По материалам: Личные деньги