НЕДВИЖИМОСТЬ. СТАТЬИ. ПРОГНОЗЫ. АНАЛИТИКА.

дачный поселок, коттеджная застройка или дом в деревне....если нет документов?

Куплю дом… без документов...?

Всем известна ситуация, когда покупка или продажа дома осложняется отсутствием документов о регистрации дома, и подтверждающих право собственности на него. Другими словами дом попросту не сдан в эксплуатацию. Зачастую документы на земельный участок находятся в полном порядке и готовы к сделке. Возможна ли сделка в таком виде и насколько она надежна , решил выяснить автор этой статьи.

Прежде всего, проясним две ситуации. Идет ли речь о покупке дома в деревне или в дачном поселке (товариществе). Как будет показано ниже, эти ситуации существенно различаются в контексте проблемы. Конечно, в идеале, было бы неплохо иметь полный пакет документов и в том и в другом случае. Однако известно, что регистрация дома может длиться месяцами и ускорение процесса весьма недешево.

Добавляет масла в огонь поведение юристов, которые тут же принимаются пугать клиента всевозможными "подставами" и ужасами мошенничества.. При этом мало кто из них говорит что то конкретное, и описывает случаи из практики. Самыми прогрессивными в этой ситуации оказываются риэлторы. Они, как правило, проверяют чистоту сделки сразу, при первом обращении клиента. Причем проверка производится опытным человеком и что называется "вглубь истории". Риэлтор, как правило, не намерен затягивать сделку, и в отличие от юриста постарается провести сделку быстро и безопасно, обходя по возможности возможные юридические проволочки и перестраховки.

Оно и понятно, ведь прибыль риэлтора зависит от скорости проведения сделок. Однако не станем спешить с выводами и рассмотрим , когда риэлтор такую сделку проведет быстро, а когда будет настаивать на оформлении полного пакета документов. Кстати говоря, иногда сделка с риэлтором даже более выгодна, несмотря на присутствие комиссионных. Дело в том , что опытный риэлтор ситуацию знает не понаслышке и зачастую обходя массу формальностей принимает на себя часть существенных (по мнению клиента ) рисков.

Сразу оговорюсь. Я не призываю вас избегать оформления документов. Правила созданы не спроста и они безусловно нужны .. Но...Думаю каждому знакома ситуация, когда уж очень хочется побыстрее провести сделку и заехать в купленный дом. В этой статье мы и попытаемся рассмотреть ситуации таких покупок, и покажем : на что стоит обратить особое внимание , если решено проводить сделку оформляя только землю.

Поводом к ее написанию послужило... просто массовое отсутствие юристов помогающих ускорять сделки.. В основном наблюдается огромное кол-во "специалистов" действующих шаблонно и страхующих себя скорее, нежели клиента. Такого рода спецы никогда не могут внятно и четко обрисовать риски клиента на практических примерах. Они действуют шаблонно и не изобретательно. Мне лично знаком специалист, который благодаря своему умению составлять документы (основные и подстраховочные) успешно ускорил массу сделок, благодаря чему имеет обширную клиентуру не только среди потребителей но и среди профессионалов риэлторского рынка. Известны и обратные случаи., когда огромные юридические отделы затягивали сделки настолько, что проваливали их полностью (не забыв получить зарплату). Поэтому и решено было написать статью для обычного покупателя или частного риэлтора, т.е. для людей, которые не действуют на уровне контрактов и инвест-проектов, но часто взаимодействуют на бытовом ("диком") рынке продажи загородной недвижимости.

По мнению автора, принципиально наглядными могут быть две ситуации. В первой речь пойдет о покупке дома в населенном пункте - деревне. Во второй – продается \покупается дом в садовом товариществе или дачном поселке. Предположим , что срок действительности кадастровых планов на земельный участок не истек и в том, и в другом случае. Представим для наглядности, что читатель- это риэлтор. Какие документы Вас как риэлтора должны заинтересовать в первую очередь?

Дом в деревне

Конечно, прежде всего, следует изучить земельные документы. Свидетельство о собственности должно быть установленного образца и в нем должно быть четко указано , что это частная собственность. Затем следует обратить внимание на форму выдела земли (ее целевое назначение). Если это- ИЖС -хорошо, если это ЛПХ следует уточнить, входит ли этот участок в черту населенного пункта (или граничит \ примыкает), т.к. не все участки ЛПХ могут быть разрешены под застройку. Отметим: если свидетельство о собственности старого образца, то несмотря на его действительность, следует его заменить на установленный образец в законном порядке, через регистрационную палату. При этом Рег.палата проведет свою , независимую экспертизу истории выдела этого земельного участка.

В первом случае (дом в деревне) очень важно знать имеет ли продавец разрешение на стройплощадку. Такой документ, как правило, не существует без соответствующих согласований с архитектурными и коммуникационными службами района. Если такого документа нет, то такую сделку проводить крайне рискованно, т.к. речь идет фактически о самовольном строительстве. Дом, построенный без разрешения на строительство, рискует оказаться красивой, но нежилой коробкой, отрезанной от всех коммуникаций. Например такое возможно , если в районе вашего строительства нет дополнительных мощностей электроэнергии, и их выделение Вам просто не предусмотрено. Кроме того, вы приобретаете объект уже нарушивший закон, т.к. электроэнергия, затраченная на строительство, фактически воровалась.

Обратим внимание на то, что у земельного участка (причем, в обоих ситуациях), должен быть в наличии кадастровый план установленного современного образца (для сделок) . В этом важнейшем документе дублируются сведения о собственности, такие как: вид собственности на землю, правоприемник (собственник). А также содержатся сведения о границах, соседях, обременениях, категории земель и целевом назначении. В том случае если кадастровый план должным образом не оформлен, то скорее всего , законно получить его без обозначенного строения не получится. Вам придется договариваться с геодезистом (фактически "давать на лапу") о том, что он "не видит" дома на участке. Такая ситуация не редкость, и решать конечно вам. В среднем подобное "не видение" стоит от 150 до 500 долларов в зависимости от ситуации.

Если земельные документы в полном порядке, то желательно переоформить документы на строй площадку или оформить все как недострой, получив соответствующую пометку в кадастре. Несмотря на абсурдность этих действий они вполне законны. Так предварительное разрешение на строительство еще не означает самого факта строительства. В кадастре же можно обозначить наличие фундамента, что будет свидетельствовать о начатых (но незавершенных) работах, и в то же время показывать отсутствия готового строения, т.к. решение об окончании стройки принимает сам застройщик.

Далее следует обратиться к грамотному юристу, который проведет документальную договорную подготовку к сделке. Специалист согласует суммы и сроки, а также штрафные санкции и неустойки в случаях признания сделки недействительной по вине продавца. Если же, грамотного юриста у вас нет, то советуем заверять сделку нотариально. В этом случае мнимость сделки доказать будет практически невозможно и практически полностью исключен шантаж со стороны продавца, т.к. нотариус удостоверяет добровольность сделки с обоих сторон ее участников.

Дача в садовом товариществе  или  дачном поселке

Во второй ситуации, когда продается \покупается дом в садовом товариществе имеются принципиальные отличия, могущее значительно упростить проведение сделки. Оказывается что в этом случае действительно многое проще. Во первых, благодаря закону о дачной амнистии (советую почитать внимательно). А во вторых, благодаря самому методу хозяйствования в садовых товариществах.

Согласно закону, садовое товарищество, а точнее его земля может быть использована : под строительство жилого дома, хозяйственных построек, и даже для построек для организации отдыха!!! Что может попасть под определение " здания для организации отдыха" можно пофантазировать, заметим лишь то , что при грамотном оформлении бумаг можно построить чуть ли не развлекательный комплекс. Однако вернемся к нашему дому.

Итак, строить жилой дом можно, причем разрешения на строительство в данном случае не требуется. Если и нужно какое то согласование , то только с председателем и правлением товарищества. А это согласитесь огромный плюс. Отметим, что само определение садового товарищества, позволяет не вводить дом в эксплуатацию как угодно долго. Собственно сдавать в эксплуатацию некому кроме правления товарищества. Дело в том , что хозяйствование над коммуникациями и инфраструктурой осуществляется здесь коллективно на основе принятого устава. А это означает частную независимость непосредственно от коммуникационных структур района. Товарищество покупает их услуги так сказать оптом, а распределение их внутри хозяйства, является внутренним делом садового товарищества. При этом не следует забывать о противопожарных строительных нормах, которые четко регламентированы в таких случаях.

Риэлтор должен провести тщательный анализ в данном конкретном случае, провести все необходимые консультации с председателем садового товарищества и взять у него необходимые справки если требуется. В том случае если, право на земельный участок подтверждено документами не вызывающими сомнений, а задолжностей перед садовым товариществом нет, то вполне можно приступить к подготовке сделки.

В данном случае , как и в предыдущем, рекомендуется подкрепить сделку нотариально, дабы закрепить законно тот факт. что продавец предоставил всю информацию и не вводит покупателя в заблуждение. Отметим, что если председатель правления предоставил все необходимые справки об отсутствии задолжностей , то подключение к коммуникациям не вызовет особых проблем. Подключение будет осуществлено на основе тех норм, которые приняты в данном садовом товариществе, кстати, их следует узнать заранее.

В итоге можно видеть что, покупка дачного дома , даже если он по сути является коттеджем, значительно проще и прозрачнее. Огромную массу ограничений и припонов можно снять. а при грамотном составлении договоров свести риски практически к нулю.

Коттеджный поселок. Продажа коттеджей.

Заключение

В жизни часто бывает , что подготовка документов, сбор справок, дача взяток, легко могут развалить сделку да и просто испортить настроение покупателю. В результате радость человека от приобретения будет сильно омрачена. Эта статья составлена именно на тот случай когда по ряду причин задержка сделки нежелательна для всех сторон участников, и обращает внимание читателя на те места в сделке, которые потенциально опасны, и наоборот - имеют шансы быть не принципиально важными.

(Я-Пресс специально для Землемер.Инфо)

• Проблемы при покупки земли
• Рынок земли в Подмосковье
• Выбор загородной недвижимости
• Покупка загородного дома. Возможные риски
• Доллар падает.. а недвижимость?