НЕДВИЖИМОСТЬ. СТАТЬИ. ПРОГНОЗЫ. АНАЛИТИКА.

Продать земельный участок

Рынок земли в Подмосковье сегодня стал многообразнее чем несколько лет назад. Он содержит как предложения единичных земельных участков для индивидуального строительства домов, так и предложения больших земельных массивов для инвестиционных проектов - строительства коттеджных поселков, спортивных и развлекательных комплексов, других объектов инфраструктуры.

Покупателями отдельных участков, как правило, являются частные лица, а земельные массивы наиболее интересны для инвестиционной деятельности и поэтому чаще всего приобретаются как крупными, так и малоизвестными фирмами.

Исторически самыми дорогими являются земли на Рублево-Успенском, Новорижском шоссе, активен и постоянно повышается спрос на Киевское и Калужское направления. Большой популярностью пользуются и объекты, расположенные рядом с крупными водоемами по Дмитровскому и Осташковскому, Ярославскому шоссе. Поскольку цены на участки повышаются по мере их приближения к МКАД, многие дорогие земли находятся в 15-20 километровой зоне от Москвы, т.к. владение загородным домом в 15-20 километровой зоне от МКАД дает возможность владельцу ежедневно ездить на работу в столицу, и не терять при этом слишком много времени на дорогу.

Стоимость среднего земельного участка размером 15 соток, расположенного в ближайшем Подмосковье сегодня составляет около $100 тысяч, при этом средняя цена сотки в 45-километровой зоне от МКАД варьируется от $6 до $10 тысяч. Цена индивидуальных земельных участков в ближнем Подмосковье составляет в среднем, без учета стоимости коммуникаций, $6000 за сотку и выше. Крупные земельные массивы, которые относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, оцениваются от $1000-$1500 за сотку до $3000-$5000 за сотку и выше.

Земля в дальнем Подмосковье и близлежащих областях на сегодняшний момент стоит значительно дешевле, поэтому сегодня есть возможность приобретения очень крупного надела для строительства "дальней дачи": 1-5га и более. При этом предложений участков менее 50 соток на этом рынке практически нет. Такие земельные участки, как правило, позволяют дать волю фантазии владельца. Стоимость сотки различается в зависимости от близости к водоему, наличия леса, подъездной дороги, электричества. Кроме того, дороже оцениваются земли в сформированных дачных поселках, участки вблизи населенных пунктов. Влияют на стоимость земли для строительства "дальних дач" категория и целевое назначение земли: относятся они к сельскохозяйственным угодьям или официально отведены под дачное строительство. Таким образом, стоимость сотки земли на большом удалении от Москвы может варьироваться от $50-500 до $2000-3500.

Особым спросом у клиентов пользуются земельные участки в 40-км зоне от МКАД. Престижными являются земли, расположенные в 20 км зоне от МКАД на Западе Подмосковья - от Калужского до Волоколамского шоссе, особый спрос наблюдается на земельные участки вблизи водоемов по Дмитровскому, Осташковскому и Ярославскому направлениям.

В сегменте бизнес-класса наиболее востребованными среди клиентов являются участки размером 15-30соток, земельные владения уровня "Де люкс" как правило бывают не меньше 25 соток.

Одна из последних тенденций на рынке загородной недвижимости: восстребованность участков размером от 8-10 соток. Если раньше такие "земельные наделы" считались маленькими и не интересными для застройки, то сейчас в связи с ограниченностью предложения и высокой ценой земли покупатели активно приобретают такие небольшие участки.

При выборе участка определяющим фактором является сформированность местности. Так, немаловажно, находится участок на территории коттеджного поселка, в стародачном поселке или в месте перспективной коттеджной застройки. Кроме того, в последнее время наши клиенты проявляют большой интерес к участкам на окраинах городов и в самих городах Подмосковья. Поскольку свободных участков для строительства индивидуальных домов становится всё меньше, покупатели часто сталкиваются с проблемой поиска участка стоимостью меньше $7000 за сотку. Трудности могут возникнуть и при реализации масштабного строительного проекта, поскольку во многих местах израсходован резерв коммуникационных мощностей.

Изменения в земельном законодательстве, на мой взгляд, несколько оживят рынок земель в Подмосковье. Но развитие рынка будет зависеть от желания вкладывать в него инвестиции: не задействовать земли под непосредственное строительство крупными монополистами-застройщиками, а производить их "актуализацию" для выставления их на дальнейшую свободную продажу. Сегодня же рынок земли пользуется, большей частью, теми участками, которые были предоставлены гражданам бесплатно ещё в 1992г-1998г. Все новые ликвидные земли сейчас приобретаются крупными компаниями под застройку и сразу же застраиваются ими.

Жанна Щербакова, Управляющий директор Компании "МИЭЛЬ-Недвижимость"

Комментарий экспертов

Анализ изменений в Федеральном законе "О внесении изменений в Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Федеральному закону "О землеустройстве" от 18.07.2005 №87-ФЗ:

Значительным событием в сфере законодательного регулирования земельных правоотношений стало вступление в законную силу в конце июля 2005 года Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Федеральный закон "О землеустройстве" от 18.07.2005 №87-ФЗ (далее - "Федеральный закон"), довольно неоднозначно оцененным участниками земельного рынка.

В целом Федеральный закон оценивается юристами и риэлтерами, как значительно упрощающий регулируемые им правоотношения, связанные не только со сделками купли - продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, но и с вопросами выдела в натуре земельных участков в счет земельных долей, права на которые возникли у граждан в результате приватизации земель сельскохозяйственных организаций.

Итак, если рассматривать по порядку основные изменения, внесенные комментируемым законом в тексты федеральных законов "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - "Закон об обороте") и "О землеустройстве" (далее - "Закон о землеустройстве"), то сначала обратим внимание на пункт 7 ст. 1 Федерального закона, в котором излагается новая редакция первого абзаца пункта 2 ст. 8 Закона об обороте.

В данном пункте идет речь о соблюдении продавцом, отчуждающим земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, преимущественного права субъекта Российской Федерации на покупку такого земельного участка.

Сама процедура соблюдения собственником земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения такого права субъекта РФ не изменилась.

Все также продавец земельного участка, в первую очередь должен в письменной форме известить высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ о продаже этого земельного участка и предложить выкупить продаваемый земельный участок по предложенной продавцом цене. Если в течение месяца со дня поступления извещения высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ в письменной форме не выразит согласие купить продаваемый участок, то продавец вправе в течение года продать его третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.

В предыдущей редакции статьи отсутствовало ограничение срока осуществления взаимных расчетов между сторонами договоров купли - продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Теперь же такой срок для осуществления взаимных расчетов по договорам купли - продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения не может быть более чем девяносто дней.

Если давать оценку этого нововведения со стороны продавца земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, то несомненно для него это большой плюс, поскольку теперь ему на законодательном уровне практически гарантировано своевременное поступление денежных средств за проданный земельный участок. А в случае несоблюдения государством принятых на себя обязательств по своевременной оплате купленных земельных участков, продавец по истечении указанного срока вправе обратиться в суд с требованием о применении к покупателю штрафных санкций, предусмотренных действующим законодательством.

Таким образом, можно с уверенностью сказать, что приведенное выше нововведение призвано дополнительно простимулировать продавцов земельных участков из земель сельхозназначения, которые идут полностью легальным и прозрачным путем отчуждения сельскохозяйственных земель, сопряженным с полной уплатой всех предусмотренных действующим законодательством налогов и платежей.

По материалам: Личные деньги