НЕДВИЖИМОСТЬ. С ТАТЬИ. ПРОГНОЗЫ. АНАЛИТИКА.

Одна из основных тенденций нынешнего сезона – повышенный интерес арендаторов к охраняемым поселкам. "Стало больше желающих, готовых платить немалые деньги за безопасность и комфорт, – комментирует ситуацию начальник отдела аренды департамента загородной недвижимости корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Ольга Баштанова. – А предложений по сравнению с прошлым годом особо не прибавилось, так что скоро в этом сегменте будет ощущаться особый дефицит"!. Нынешний сезон отличается еще одной особенностью. По словам Ольги Баштановой, владельцев загородных домов больше интересуют теперь не сезонные, а долгосрочные арендаторы, поэтому коттеджей, сдаваемых на пару-тройку месяцев, практически нет.

   Аренда дорогих дач и коттеджей подорожала по сравнению с прошлым годом на 18–25%, и составляет теперь в среднем 6–8 тыс. долларов в месяц.

Юридические тонкости дачной аренды

   Не будем в сотый раз напоминать, что заключать договор аренды лучше (читай: безопаснее) через агентства недвижимости, а не самостоятельно или "через знакомых". Это очевидно. Но в любом случае при заключении договора клиенту необходимо держать руку на пульсе. А точнее – сконцентрироваться на некоторых моментах юридического характера.

   В документе, как советуют риэлторы, обязательно должен быть прописан срок действия договора аренды. В противном случае он считается заключенным на неопределенное время, и по желанию одной из сторон его можно расторгнуть в любой момент. Скорее всего, стать такой стороной захочется именно владельцу дома. Факт передачи арендной платы желательно зафиксировать в письменной форме. Проще говоря – взять с хозяина расписку. Известно, что обязательной регистрации в государственных органах подлежат договоры, заключенные на срок более года. Но имеет смысл зарегистрировать соглашение и в том случае, если вы снимаете дом на меньший срок. Это обезопасит вас от всякого рода непредвиденных ситуаций, касающихся финансовой стороны: скажем, хозяин дачи неожиданно передумал сдавать ее или вдруг решил повысить арендную ставку. Если же договор оформлен надлежащим образом, выселить нанимателя практически невозможно.

   Кстати, что касается арендной платы, то она в соответствии с законом устанавливается по взаимному соглашению сторон. Иногда в нее может входить стоимость услуг "проката" нанимателем предметов домашнего обихода и бытовой техники. Сюда же можно включить и коммунальные платежи.

   Еще один юридический момент : "При заключении договора найма арендатором обычно вносится плата за первый месяц проживания плюс депозит на имущество. При аренде загородного дома на летний период клиентам иногда приходится платить все и сразу. Но подобная схема практикуется именно при сезонной (краткосрочной) аренде – 2–3 месяца. Если же вы решите снять загородный коттедж на более длительный период – скажем, на год, – то платить за весь срок проживания резонно только в том случае, когда общая стоимость аренды заметно снижена".

Меньше срок – больше денег

   Самая многочисленная категория арендаторов "загородки" – московские семьи с детьми такие клиенты, как правило, рассматривают варианты, расположенные на расстоянии не дальше 30 км от МКАД. Более отдаленные от кольцевой автодороги объекты (от 30 до 50 км) снимаются скорее из-за отсутствия альтернативы. Впрочем, под "летним сезоном" мы подразумеваем 5–6 месяцев (конец апреля – начало октября). Клиенты, снимающие загородный дом на такой срок, к вопросу удаленности от Москвы довольно лояльны. Для них не является особой помехой удаленность дачи на 60–70 км от МКАД. Да и направление при таком подходе выбирается менее придирчиво. Самые популярные места из дальнего Подмосковья – это Звенигород и красивые окрестности Рузского и Истринского водохранилищ, поселок Абрамцево (Ярославское шоссе), поселок Вороново (Калужское шоссе), а также поселки Морозки и Славино (Дмитровское шоссе).

   Другое дело – клиенты, желающие снять дачу исключительно на июнь – июль – август. У таких и запросы обычно повыше, и с поиском сложнее. А все потому, что изначально большинство владельцев загородных коттеджей, как уже говорилось, планируют сдать свою собственность минимум на полгода. Ну а если не сложилось… Что ж, на лето, так на лето. Только в таком случае и аренда подороже будет. Раза в два.

Без охраны, но с удобствами

   И все-таки какие же критерии при выборе загородного дома являются основными для арендаторов?

   "Коттеджи, расположенные на территории современных поселков с охранной и развитой инфраструктурой, пользуются гораздо большим спросом, нежели объекты точечной застройки в дачных товариществах и деревнях, – комментирует Мария Жукова (МИАН). – При выборе дома отдается предпочтение его функциональности, грамотной планировке и внутреннему интерьеру. Играет роль и такая деталь, как наличие сауны или бани. Если говорить о площади, то наиболее востребованы дома на 200–300 кв. метров. Помимо прочего, клиенты очень требовательно относятся к участку земли, на котором расположен коттедж. Желательно, чтобы он был не менее 15 соток, с посаженными на нем садовыми или лесными деревьями".

   Впрочем, есть довольно многочисленная категория граждан, для которых все перечисленные выше блага явно недостаточны. Для состоятельных клиентов есть шикарные трех-четырехэтажные особняки на больших лесных участках, с бассейнами и теннисными кортами. Но ситуация с арендой действительно элитных домов непростая. Тут, правда, у арендаторов и требования не из скромных: площадь дома – не менее 800 кв. метров, участок – не менее 25–30 соток и предпочтительно с "захватом" лесной зоны. Сауна, бассейн – это само собой. И обязательно – высококвалифицированная охрана. Дальше, чем 10 км от МКАД, не предлагать. Объектов, удовлетворяющих одновременно всем требованиям, немного.

   Запросы по аренде домов бизнес-класса на порядок скромнее. Вполне достаточно коттеджа от 200 кв. метров на 15 сотках, но желательно в охраняемом поселке с хорошей инфраструктурой.

   Ну и самый некапризный – средний класс, который согласен на дом площадью от 200 кв. метров на 6 сотках в деревне или стародачном месте. Без охраны, но с удобствами. Таких предложений на рынке аренды недвижимости больше всего, и есть они по всем направлениям.

Куда податься?

   Стоимость "домика в деревне" напрямую зависит от того, в какой именно «деревне» этот самый домик находится. По данным корпорации "ИНКОМ-Недвижимость", лидером спроса остается Рублевка. Здесь же предлагаются самые дорогие дачи: стоимость аренды колеблется от 3 до 60 тыс. долларов в месяц. И если за три тысячи здесь можно снять скромненький деревянный домик без претензий, то за 6–10 тыс. долларов арендатор уже получает все необходимое для комфортного проживания. В Барвихе, Жуковке, Раздорах, Николиной Горе стоимость аренды дачи доходит до 60 тыс. долларов. Правда, снимают такие хоромы редко. Дачи по Рублево-Успенскому шоссе, по данным риэлторов, составляют 70% всего рынка аренды. Здесь масса развлечений для отдыхающих и отличная инфраструктура. Так что если вы – сибарит, питающий слабость к закрытым частным вечеринкам и респектабельным соседям, то вам прямая дорога туда.

   В число самых востребованных входят и "новые дачи" в поселках на Новорижском и Калужском направлениях, на которых сегодня статусных и супердорогих предложений сегодня не меньше, чем на Рублевке. Эти быстрые и менее загруженные трассы подходят топ-менеджменту и управленцам, которые ездят каждый день на работу к девяти часам. По Калужскому шоссе цены за аренду колеблются от 3 до 15 тыс. долларов в месяц. В такие поселки, как Ватутинки, Фоминское, Вороново или Десна арендаторов привлекает близость инфраструктуры, бассейн, теннисный корт, прогулочная зона на 130 га и лодочная станция.

   В последние годы стало пользоваться популярностью и Дмитровское направление, особенно у поклонников активных видов отдыха. По этому шоссе расположено большое количество лесных массивов и водохранилищ (Пестовское, Пироговское, Пяловское, Учинское). И как следствие – привлекательные для отдыхающих яхт-клубы, пляжи, станции проката мото-дельтапланов, конно-спортивные комплексы. Здесь же находятся все "зимние" спортивные парки: "Сорочаны", "Волен", "Яхрома", "Клуб Леонида Тягачева", в которых можно весело и с пользой для здоровья проводить время и летом. Из стародачных мест на Дмитровке наибольшим спросом пользуются поселки Луговая и Некрасовский.

   Еще одно "спортивное" направление – Волоколамское. Несмотря на свою труднодоступность из-за пробок, Опалиха, Снегири и Нахабино со своей развитой спортивно-развлекательной инфраструктурой не теряют своей популярности. Горнолыжный комплекс, конно-спортивный клуб и единственный пока в стране серьезный гольф-клуб Moscow Country Club, где проводятся международные турниры по гольфу, – вот то, что держит постоянных поклонников здешних мест в тонусе. Стародачные поселки такого же труднопроходимого Ленинградского шоссе – Фирсановка, Алабушево, Новоподрезково – также отличаются спортивной инфраструктурой: комплекс "Родина", конно-спортивный клуб, яхт-клуб "Маяк", горнолыжный спуск…