НЕДВИЖИМОСТЬ. С ТАТЬИ. ПРОГНОЗЫ. АНАЛИТИКА.

Зато у них есть формула «коэффициента доступности»: она показывает, сколько лет надо копить средней семье, откладывая все свои доходы (буквально все), чтобы приобрести квартиру. Сейчас в среднем по России для этого требуется пять лет. Чтобы жилье считалось доступным, требуется снизить коэффициент до трех. Просто «нужно больше строить». Строится действительно с каждым годом все больше. Но и коэффициент в Москве взлетел до восьми. Что-то не заладилось.

Погрешность — 8%. И еще 100

«Доступное», «народное». Чем различаются эти понятия? Что касается «доступного» жилья, то ничего похожего на определение этого термина за прошедшие годы предложено не было. В разное время таковым считалось жилье, купленное по ипотеке, малоэтажное, массовое панельное, построенное силами некой госкорпорации. Наконец, в последнее время вполне серьезно доступным жильем называют съемные квартиры в доходных домах.
У тех, кто в силу служебных обязанностей или личной любознательности интересуется проблемой нацпроектов, на слуху лишь так называемый «индекс доступности» жилья. «Под этим термином понимается отношение медианной стоимости типового жилья к среднему годовому доходу семьи, — объясняет управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский, — то есть количество лет, за которое средняя семья способна заработать на стандартную квартиру в своем регионе при условии, что абсолютно все доходы направлены на достижение этой цели». Медианной называют цену такого жилья, по отношению к которому 50% имеющихся жилых единиц стоят дешевле, а 50% — дороже. Медианную стоимость нельзя смешивать со средней, поскольку относительная ошибка может составить около 8%.
Понятие «доступность жилья» трактуется также как доля семей, способных купить недвижимость с привлечением ипотечных и прочих кредитов. На доступность влияют не только цена квартир и уровень доходов семьи, но и стоимость кредитов и страхования, налоги на недвижимость и плата за жилищно-коммунальные услуги. При этом уровень ежемесячных выплат не должен превышать 25% семейного бюджета.
Однако, учитывая высокий процент «теневой» экономики в России, отсутствие точных данных о реальных доходах и непрозрачность операций на рынке недвижимости, составить реальную, основанную на статистических фактах картину доступности жилья не представляется возможным.
Е. Скоморовский предлагает признать, что себестоимость строительства на городских, особенно московских, землях высока, а ожидания застройщиков по нормам прибыли еще выше: «Государство должно проводить направленную и агрессивную политику в развитии как инженерной, так и социальной инфраструктур. Только за счет комплексного освоения земель, грамотного зонирования, применения современных технологий строительства, создания транспортной системы удастся улучшить жилищную ситуацию в стране».

С барского плеча

Наверное, если больше строить, недвижимость подешевеет. Важно, чтобы производитель при этом не разорился. Увы, есть опасение, что при существующих в строительной отрасли отношениях малейшие намеки на стабилизацию цен будут вызывать мощные подвижки в сторону укрупнения бизнеса, его монополизации. Что камня на камне не оставит от предпосылок для снижения цен.
Интересна еще одна тенденция — повышение классности жилья. Теоретически ее можно только приветствовать. Но уже около 70% новостроек Москвы составляют бизнес-класс и «элитка», а «эконом» уходит в область. Вопреки намекам столичных властей на «понаехавших», 85–90% покупателей — москвичи. Кто-то переезжает из «бизнеса» в «премиум», кто-то — из «сталинки» в «бизнес» и так далее — до «брежневок» и «хрущевок» включительно. Если «хрущевка» не сносится, то и для нее жилец найдется. Вполне рыночная цепочка продаж. Но справедливо ли говорить, что в Москве осуществляется приоритетный национальный проект «Гражданам России — доступное и комфортное жилье»?
В свою очередь понятие «народное жилье» обозначает недвижимость, которую можно приобрести здесь и сейчас. Если не на собственные средства, то хотя бы в кредит. Фантастика? Вовсе нет. Это реально даже в Московском регионе. Если верить статистике, средняя зарплата москвичей превышает 30 тыс. руб., жителей области — 25 тыс. Действительно доступно то жилье, 1 кв. м которого стоит не больше среднемесячной зарплаты. Оно позволяет привлекать заемные средства. Подходящие предложения тоже есть. И не только малоэтажные проекты, которые столичные чиновники чохом окрестили «бытовками».
Например, один из подмосковных ГУПов еще два года назад предложил интересный проект четырех–пятиэтажного кирпичного одноподъездного дома с лифтом. Независимость от монополистов на рынке цемента, поквартирная отопительная система и многие другие наработки позволяли снизить строительную себестоимость до $240 за 1 кв. м (сейчас — не более 9–10 тыс. руб.). Вдвое большая сумма продаж должна покрыть инвестиционную себестоимость и дать разумную прибыль. Иначе возникают серьезные сомнения в чистоте отношений города и застройщиков.
Автономные газовые котлы сокращают капитальные затраты на отопление в два с половиной–три раза, а эксплуатационные расходы — в четыре. Любой хозяин не прочь сам регулировать температуру воздуха и воды. Либо теплее, но дороже, либо прохладнее, но дешевле.
Площадь квартир составляет 41–66 кв. м. Внутри здания — только одна несущая стена: нарезайте жилплощадь, как вздумается. Балконы не предусмотрены, но кое-что интересное имеется. Если на всех этажах расположено по четыре квартиры, то на последнем — только две, остальное пространство занимает эксплуатируемая кровля. Проектировщики считают эти «лоджии» верхних, более дорогих квартир удачной идеей. Тут с авторами можно поспорить. Думается, общественная кровля увеличила бы привлекательность дома в целом. Застекленная крыша, зимний сад, удобное место для отдыха жильцов — такие блага оценят не только обитатели элитных домов.
Более существенный недостаток проекта с точки зрения московских градостроительных норм — 8 тыс. кв. м жилой площади на 1 га вместо положенных 12 тыс. Но назвать это недостатком в общечеловеческом смысле слова язык не повернется. К тому же, скажем, в Куркине плотность еще ниже.

Вкалывать за шедевр

Нужно признать, что специалисты рынка относятся к идее народного жилья довольно скептически. «В подобных проектах ориентиром ставится заведомо низкая планка, — говорит генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. — Предлагается сфокусироваться на стандартном и шаблонном. А в это время в Европе строят шедевры! Боюсь, что у нас самым доступным жильем станет фанерный дом с удобствами на улице. А жаль. Лучше оказывать помощь тем, кому нужно жилье, но не стимулировать научно-технический регресс. В конце концов властям стоит использовать некие механизмы, способствующие строительству доступного жилья, а также росту компаний, в этом заинтересованных, — кредитовать, выделять участки, обеспечивать коммуникациями».
Некоторые эксперты считают, что объективна та цена, по которой покупают. Если покупать перестанут, то аппетиты продавца снизятся. Достаточно простой рыночной системы баланса спроса и предложения, а все остальное — спекуляции и политические игры.
«Каждый человек решает свою жилищную проблему по-своему. Кто-то зарабатывает, кто-то берет кредит, кто-то меняет место жительства. А некоторым хватает только на еду. Такое есть везде, не только в России, — констатирует пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов. — Просто у нас еще свежи воспоминания о «получении» жилья. Но оно — не тот товар, который может стоить дешево. Крики о «сильном завышении цены 1 кв. м» бесполезны. Надо приложить серьезные усилия, чтобы заработать на собственную недвижимость. Это не означает, что о тех, кто не в состоянии это сделать, следует забыть. Государство должно поддержать их посредством социальных программ».
«Никакого отдельного специфического коэффициента доступности жилья нет и быть не может! — утверждает начальник отдела инвестиций компании «Пересвет-девелопмент» Сергей Баранов. — Существуют микро- и макроэкономические законы спроса и предложения. Существует понятие эластичности предложения и платежеспособного спроса. Исходя из этих терминов, и формируется доступность того или иного товара или услуги. Даже если вам предлагают какие-то новые методики, знайте — все кружится только вокруг этих терминов».
Доступность или недоступность жилья, по мнению специалиста, определяется возможностью приобрести жилье с помощью ипотечного кредита. О покупке без привлечения заемных денег речь может идти только при условии низкой инфляции и стабильных рыночных цен, что пока неприменимо для российских реалий.
Аналитик недвижимости группы компаний «Комстрин» Игорь Будинов обращает внимание на другие проблемы: «Государство уделяет недостаточное внимание сбалансированности развития территорий. Под жилищное строительство выделяются крупные участки вблизи городов, но не ясна картина с развитием социальной инфраструктуры».
Разработка новых участков происходит активнейшим образом, но непонятно, что делать с устаревшими домами. В Москве эти проблемы постепенно решаются, но в регионах аварийность жилья просто катастрофична, причем она только накапливается. Люди живут в аварийных зданиях, а возможности для переселения или покупки другого жилья у них нет.

Барак — инвестиционный капитал чиновника

Сегодня в сфере строительства и недвижимости нет ни одного закона, который не удалось бы обойти тремя–четырьмя относительно законными методами и бессчетным количеством незаконных. Но, как говорили римляне, «неправильное употребление не есть аргумент против употребления». Есть шанс, что когда-нибудь разумные законы научатся себя защищать и заработают.
Почему не сейчас? В трех десятках километров от Москвы, на золотой земле Звенигорода, в «торце» Рублево-Успенского шоссе до сих пор стоят кварталы бараков. Трудно понять, кому до сих пор невыгодно построить их обитателям микрорайон кирпичных пятиэтажек с лифтами и зимними садами, если каждый освободившийся гектар будет стоить миллионы.
Главное же препятствие (со стороны как застройщиков, так и администраций) на пути любой программы строительства действительно дешевого жилья, любых разработанных под ключ, просчитанных до последнего шурупа проектов в другом. Можно продавать панельный дом эконом-класса по $4 тыс. за 1 кв. м и объяснять этим кирпичный «бизнес» за $7 тыс. или «элиту» за $20 тыс. Но последние две суммы будет труднее оправдать, если где-то рядом продается «эконом» по $800 за «квадрат», причем из точно такого же кирпича.

Иван Грачев
Депутат Госдумы РФ:

За последние шесть лет, то есть с тех пор, как проект «Доступное жилье» принят в качестве национального, доступность жилья (если понимать его как соотношение зарплаты и стоимости 1 кв. м) снизилась примерно в полтора раза. Причиной тому катастрофическое подорожание недвижимости, инспирированное, в частности, неудачными законами (Градостроительный, Жилищный, Земельный кодексы, законы о долевом строительстве и о ЖНК).
Другой существенный фактор, обеспечивший рост цен, — это соотношение спроса и предложения из-за недостаточных объемов строительства. Невозможно вводить в нужных объемах доступное и комфортное жилье без энергетического обеспечения, а оно постоянно ухудшается. Кроме того, на повышении цен отразилось неверное регулирование рубля, из-за чего вложения в недвижимость стали чрезвычайно привлекательными не только для российских, но и для зарубежных инвесторов.
Чтобы исправить ситуацию, в первую очередь надо «почистить» законы. Второе, что следует сделать, — принять закон о стройсберкассах. Года через три ипотека начнет сворачиваться, если не обеспечить приток длинных низкопроцентных денег. Третья, и самая серьезная задача — обеспечение строительства инженерной, энергетической и прочей инфраструктурой. Уверен, что с проблемой подорожания цемента и прочих стройматериалов частный бизнес справится. А вот инфраструктура предполагает такие объемы вложения и сроки отдачи, что без государства эту проблему не решить. Надо как можно скорее массированно создавать федеральные целевые программы в данной области. Определенные действия в этом направлении уже предпринимались. Так, Минрегионразвития в период работы там Владимира Яковлева заказывало нам такую программу с использованием малой энергетики. Это означает, что у некоторых руководителей уже есть понимание срочности и важности проблемы.