Новости недвижимости, публикации, прогнозы и мнения

С ипотекой у российских заемщиков по-прежнему связано много предубеждений. Главное из них - боязнь оказаться на улице в случае невозможности платить по кредиту, считает D`.

От обращения за кредитом многих людей удерживает беспокойство по поводу того, что случится с их квартирой по причине болезни, потери работы, желания переехать в другой город или просто смены жилья. То есть ипотека воспринимается как некое крепостное право, которое ограничивает заемщика во всех направлениях его жизни. После кризиса на американском ипотечном рынке немудрено, если эти опасения начнут обостряться.

Проблемы? Главное - не молчать

Народная пословица гласит: от сумы да от тюрьмы не зарекайся. Мы можем добавить: а также от экономического кризиса, увольнения, банкротства и прочих катаклизмов. В результате этих пертурбаций у заемщика могут возникнуть как временные, так и перманентные трудности с платежом по ипотечному кредиту.

От временных финансовых трудностей не застрахован никто: они могут появиться в связи со сменой работы, болезнью, несчастным случаем, прервавшим прежний уклад жизни.

"Если по кредитному договору есть созаемщик, то на него переходят обязательства по погашению кредита, - рассказывает руководитель блока "ипотечное кредитование" Альфа-банка Илья Зибарев. - Но, как правило, созаемщиком выступает второй супруг, тогда решать проблему неплатежеспособности семьи приходится иными способами". В такой ситуации главное - не паниковать и не пытаться обмануть банк. Если человек проигнорирует напоминание о задолженности, то банк просто начислит пени за каждый день просрочки в соответствии с кредитным договором. По словам банкиров, сумма штрафов за просрочку вирируется от 0,1 до 1% в день от суммы задолженности. Если заемщик брал 100 тыс. долларов на покупку квартиры, то за каждый день просрочки банк выставит штраф в размере 100 долларов и больше. А если трудности с оплатой кредита продлятся на месяц-два? В том случае если клиент банка невзирая на штрафы и пени продолжает пренебрегать своими обязанностями по оплате кредита, банк подаст в суд. Суд же, основываясь на положениях кредитного договора, скорее всего, примет сторону кредитора и постановит выселить недобросовестного заемщика из квартиры или дома, находящегося в залоге. Поэтому, если вы знаете, что не сможете внести следующий платеж в срок, стоит просто позвонить курирующему вас сотруднику в банке и предупредить о возникших трудностях. Если предыдущая кредитная история клиента безупречна, большинство банков пойдет ему навстречу и обсудит варианты компромисса.

"Если банк видит, что трудности кратковременные, например связанные с увольнением с работы квалифицированного специалиста, то кредитор может пойти на предоставление отсрочки по платежам. Оформляется она в качестве дополнения к кредитному договору", - рассказывает директор компании "Легкокредит" Кирилл Суслов. Но стоит иметь в виду, что предоставление отсрочки - дело индивидуального подхода банка, кроме того, наемные работники имеют преимущество перед предпринимателями. "Владельцу бизнеса в случае разорения банк может отсрочку и не предоставить. Наемному специалисту проще восстановить свой уровень дохода в небольшие сроки, чем бизнесмену заново создать новое дело", - поясняет Кирилл Суслов. Максимальная отсрочка у каждого банка своя. Так, в Московском кредитном банке (МКБ) готовы предоставить заемщику до 60 дней на решение финансовых проблем, а в Райффайзенбанке этот срок составляет шесть месяцев. Недавно вышедший на российский рынок Сведбанк также предоставляет отсрочку выплат по основному долгу на срок до полугода. Заемщик может рассчитывать на благосклонность Сведбанка в том случае, если причина его временной неплатежеспособности - отпуск по уходу за ребенком, временная нетрудоспособность по причине болезни и смена работы. В Альфа-банке на вопрос об отсрочке лукаво отвечают, что ее предоставление и сроки можно рассматривать "только исходя из индивидуальных особенностей сложившихся обстоятельств".

Отсрочка поможет сохранить хорошие отношения с банком и квартиру, но от уплаты штрафов и пеней не спасет. "Их, как правило, все равно придется платить после восстановления финансовой стабильности", - предупреждает Кирилл Суслов.

Во избежание таких ситуаций директор по работе со стратегическими партнерами компании НБИК Павел Комолов рекомендует всегда держать на своем счету сумму равную двум-трем ежемесячным платежам в качестве резерва. Впрочем многие банки декларируют свою готовность идти на компромисс и в отношении штрафов. "Клиент нашего банка может написать заявление с описанием возникшей ситуации и приложить документы, подтверждающие, что все трудности уладились. Например, копию трудовой книжки, заверенную новым работодателем. На основании этих документов, если причина просрочки объективна и значима, банк может принять решение о частичной отмене штрафных санкций к клиенту", - уверяет директор департамента розничного кредитования МКБ Павел Ильин.

Непростой выбор

Бывает, что финансовые проблемы затягиваются. Например, после рождения ребенка расходы семьи увеличиваются, а доходы, наоборот, могут уменьшиться из-за того, что жена находится в декретном отпуске. Если заемщик чувствует, что ежемесячный платеж стал для него слишком обременительным, есть три возможных выхода из ситуации.

"Если кредит оформлялся несколько лет назад, когда ставки по ипотеке были значительно выше, чем сейчас, заемщик может рефинансировать его в другом банке под более низкий процент. Таким образом, ежемесячные выплаты уменьшатся", - замечает Илья Зибарев. Так, если человек три года назад брал 100 тыс. долларов на покупку жилья под ставку 14% (на десять лет), его ежемесячный платеж составляет 1540 долларов, после рефинансирования кредита по ставке 9,5% платеж снизится как минимум до 1250 долларов в месяц.

Второй выход - реструктуризация кредита по соглашению с банком. "Если возникают значительные финансовые трудности, которые носят объективный характер, то банк может реструктурировать задолженность: продлить срок кредитования", - подтверждает Павел Ильин. При увеличении срока кредита ежемесячный платеж также заметно "худеет". Максимальный срок займа у каждого банка свой. Например, в Райффайзенбанке как вариант реструктуризации долга предлагают увеличение срока возврата основного долга на период до 60 месяцев. При этом все остальные условия кредитного договора остаются неизменными.

В качестве примера берем все те же условные 100 тыс. долларов, взятых на десять лет под 9,5%. Ежемесячный платеж составляет 1250 долларов в месяц. При увеличении срока на 60 месяцев (пять лет) платеж снизится до 1 тыс. долларов. Правда, если при займе на десять лет вы заплатите банку в общей сложности 150 тыс. долларов, то при увеличении срока кредита до 15 лет - 180 тыс. долларов.

Если же ни тот, ни другой методы не позволяют заемщику безболезненно продолжать выплаты по кредиту, то наилучшее решение - продажа квартиры с согласия банка. И здесь опять-таки главное правило: не доводить дело да края, не дожидаться того момента, когда банк сам предъявит права на вашу квартиру. "Если дело дойдет до суда, то квартира будет реализовываться с молотка по цене, заведомо ниже среднерыночной. И на руки заемщик может получить совсем копейки после вычета всех задолженностей и судебных издержек", - подтверждает Кирилл Суслов. Это подтверждает и тот, пока единственный, случай продажи заложенной квартиры с аукциона, который произошел весной 2007 года. "Данный прецедент показал потенциальным нарушителям кредитных договоров, что при доведении ситуации до аукциона квартира будет продана по цене, равной обязательствам заемщика перед банком с учетом накладных расходов банка. Даже если рыночная цена существенно превышает сумму проблемной задолженности", - рассказывают в компании "Недвижимость и кредиты".

Если же сам заемщик инициирует продажу, то он может остаться в выигрыше. "Так как цены на недвижимость динамично растут, то клиент продаст квартиру гораздо дороже, чем было за нее заплачено при покупке. Так что он не только вернет кредит из полученных денег, но и останется в значительном финансовом плюсе. Остаток денежных средств может быть использован как первоначальный взнос при покупке меньшей по площади квартиры", - рассуждает Илья Зибарев.

Продажа квартиры, находящейся в залоге, не самое простое, но отнюдь не уникальное мероприятие. Существуют схема, позволяющая сделать процедуру вполне удобной и безопасной как для банка, так и для заемщика. Для начала нужно получить согласие кредитора на продажу квартиры из-под залога и найти потенциального покупателя. Последующие шаги зависят от схемы, предложенной банком, и выбранного способа расчетов между продавцом квартиры (заемщиком) и покупателем.

"В договоре купли-продажи прописывается, что денежные средства в размере не меньшем, чем сумма задолженности, перечисляются покупателем на счет заемщика в банке, а с него заблаговременно берется заявление на списание денежных средств в счет погашения кредита. После поступления денег на счет банк производит списание суммы, необходимой для погашения задолженности, и предоставляет необходимый пакет документов для снятия обременения. Далее производится одновременная подача на регистрацию документов на снятие обременения и регистрацию договора купли-продажи", - рассказывает начальник управления партнерских продаж Городского ипотечного банка Дмитрий Шапочкин. Для банка это наименее рискованный вариант продажи квартиры из-под залога, однако для покупателя он не слишком удобен.

При расчете через банковскую ячейку все гораздо проще. Деньги помещаются в две ячейки. В первую, доступ к которой имеет сотрудник банка, закладывается сумма, достаточная для погашения долга. Во вторую, предназначенную для продавца, помещают разницу между стоимостью квартиры и остатком долга. "Условие доступа к ячейке как для банка, так и для продавца одно - предоставление копии документа, удостоверяющего регистрацию права собственности в пользу покупателя недвижимости. Далее банк может спокойно отправлять в Росрегистрацию (ФРС) разрешение на снятие обременения и новый договор купли-продажи. Обременение снимается параллельно с переходом права собственности к новому владельцу", - утверждает Павел Комолов.

Самый трагичный сценарий из тех, что могут помешать платежам по кредиту, - это смерть заемщика. В такой ситуации гарантией того, что его семья сохранит свою квартиру, является договор страхования. Его заключение - одно из необходимых условий получения ипотечного кредита в любом банке. В обязательном порядке страхуется сама квартира - предмет залога, а также жизнь и трудоспособность заемщика. То есть после его смерти с банком рассчитываются не наследники, а страховая компания.

Плавали - знаем

Другая опасность для ипотечного заемщика исходит извне и абсолютно ему неподконтрольна. Вследствие определенных макроэкономических процессов межбанковские ставки на мировых рынках могут повыситься, что мы наблюдаем последние полгода. В этом случае закономерно ожидать, что кредитные институты начнут выдавать займы клиентам под более высокие проценты. Угрожает ли повышение тем, кто взял кредит раньше на старых условиях, зависит от кредитного договора. "Фиксированную ставку банк может изменить, только если такая возможность предусмотрена в договоре, - замечает Владимир Гасяк, зампред правления банка "Хоум Кредит". - Ряд банков сейчас действительно включает такой пункт". Предосторожность вполне понятная, поскольку стоимость денежных ресурсов для самих банков в долгосрочной перспективе может вырасти. Впрочем, на практике российские банки до сих пор не использовали свое право повысить ставку по уже выданным ипотечным кредитам.

Другое дело если заемщик воспользовался кредитом с плавающей ставкой, тогда повышение платежей для него в случае роста межбанковских ставок неизбежно. Все плавающие ставки привязаны к тем или иным индексам, определяющим стоимость денег на межбанковской бирже: LIBOR, MosPrime и т. п. То есть когда повышается индекс, следом растет и плавающая ставка для клиента. Но даже в этом случае ситуация для него небезвыходная. "Заемщику, оформившему кредит с плавающей ставкой, следует периодически просматривать значение индекса (LIBOR или MosPrime), к которому привязан его кредит. В случае резкого повышения индекса кредит с плавающей ставкой можно рефинансировать под фиксированную ставку", - советует Владимир Гасяк. При этом, правда, заемщику придется потратить время и деньги: переоформление кредита займет около одного месяца, и клиент будет вынужден заново потратиться на оценку и страхование недвижимости, а также на комиссию банку за выдачу кредита.