После недавнего бума на рынке городской
недвижимости появился новый тренд - кредиты на загородную недвижимость.
Дело в том, что, с одной стороны, купить квартиру в Москве, даже с
привлечением заемных средств, стало очень дорого, а с другой -
появилась мода на загородные дома. Как же купить коттедж в кредит?
Банкиры
пока не спешат говорить о буме кредитования загородной недвижимости. По
их оценкам, основной объем ипотечных сделок (порядка 80%) приходится на
квартирные кредиты. "На загород (дома, земельные участки) приходится
пока не более 5-10% кредитов. Тем не менее это довольно перспективное
направление, и объем таких ипотечных сделок будет несомненно расти", -
говорит Игорь Жигунов, заместитель председателя правления Городского
ипотечного банка.
А кто у вас застройщик?
Выбрать
самому строительную компанию, у которой вы купите дом на деньги банка,
будет трудно. Как правило, кредитные организации предпочитают
изначально сотрудничать с девелоперами, хорошо им известными.
Прозрачные правила игры - вот то, в чем они заинтересованы. Каждый
проект должен быть максимально понятен, кроме того, необходимо наличие
разрешительной документации. "В банке существует перечень строительных
компаний и объектов, включение в который возможно после соответствующей
проверки с нашей стороны", - говорит Алексей Любченко, директор
департамента розничного кредитования Банка "Союз". По словам Максима
Грекова, начальника управления ипотечного кредитования НОМОС-банка, у
этого банка более 20 партнеров в десяти регионах страны.
"Большую
роль играет также предыдущий успешный опыт взаимодействия девелопера и
банка по ипотечному кредитованию городской недвижимости", - утверждает
Ринат Янтурин, заместитель гендиректора по развитию ипотечного
кредитования компании "Пересвет-Инвест". Некоторые банки не обязывают
клиента сотрудничать с "их" компаниями: "Если кредит оформляется на
строительство дома - мы не обязываем заемщика обращаться в
аккредитованные банком строительные компании, так как в залоге у банка
будет находиться либо земельный участок, либо другая жилая
недвижимость", - говорит Павел Ильин, директор департамента розничного
кредитования Московского кредитного банка. Идеальной банкиры называют
ситуацию, когда "кредитуются те объекты, которые банк финансирует сам",
объясняет Сергей Козлов, директор кредитного департамента СДМ-банка.
Популярно и перспективно
Особенно
перспективна, по мнению банкиров, ипотека на вторичном рынке загородной
недвижимости. Как объясняет Валерий Кардашов, заместитель председателя
правления по развитию розничного бизнеса Русь-банка, рынок вторичного
жилья, которое по ценовым характеристикам имеет широкий диапазон и
доступно людям как с большими доходами, так и с небольшими, достаточно
широк. Кроме того, при таком кредитовании возникает ипотека на жилье,
которое уже построено, имеет хороший спрос и всегда может быть
реализовано, если возникнут трудности с погашением кредита.
Если
в ваши планы входит только строительство дачи или ремонт дома, вы
сможете взять целевой кредит. "Мы предоставляем кредиты на
строительство или дострой индивидуального дома, а также на его ремонт.
Они пользуются спросом у населения, особенно в дальних районах
Московской области и в регионах. В залог по таким кредитам можно
передать как приобретаемый дом с земельным участком, так и имеющуюся
недвижимость", - рассказывает Марина Малайчик, заместитель начальника
управления розничных операций банка "Возрождение".
Для
банков, по словам Дениса Земана, начальника отдела сопровождения
ипотечных сделок Промсвязьбанка, важно, чтобы дома "уже были сданы в
эксплуатацию и на них оформлено право собственности". "Наиболее
популярно приобретение готовых коттеджей, а также кредит под залог
имеющейся квартиры на покупку дачи либо земельного участка и
строительство на нем дома", - резюмирует Игорь Жигунов, заместитель
председателя правления Городского ипотечного банка.
А
вот с кредитами на землю не все так однозначно. "Для клиентов наиболее
перспективно кредитование земельных участков, в то же время банку
сложно оценить объект с землей, так как на его оценку влияет слишком
много факторов: высоки риски, возможна переоценка объекта, кроме того,
затруднена реализация предмета залога", - признает Олег Скворцов,
заместитель председателя правления Абсолют-банка.
Сколько можно взять в кредит
Банкиры
называют средние суммы кредита, который они могут выдать на покупку
коттеджа: у банка ГЛОБЭКС это $50-100 тыс., у Городского ипотечного
банка - порядка $200-250 тыс., в регионах $100-150 тыс. В МКБ средняя
сумма по кредитам на покупку жилого дома с земельным участком
составляет $250 тыс. В ТрансКредитБанке - $180-400 тыс., в
Райффайзенбанке - 140 тыс., а в НОМОС-банке - в среднем $150-200 тыс. В
Банке "Союз" в московском регионе средняя сумма выдаваемого кредита
около $190 тыс. ($186 514 по данным за 2007 г.), в регионах средняя
сумма - $84 тыс. ($83 423). А в Промсвязьбанке в среднем - 1,5 млн руб.
для Москвы и регионов. В Москве 3-5 млн руб., в регионах - 850 тыс.
руб.
Несмотря на рост объемов загородной ипотеки,
она могла бы развиваться быстрее, если бы не несколько "но". Эксперты
называют разные причины медленного роста числа выдаваемых загородных
кредитов - это и недолгая история их выдачи, и трудность в оценке
имущества, и только недавно разрешенные законодательные проблемы. Игорь
Жигунов называет еще несколько: "Загородные кредиты стоят дороже, чем
квартирные. И слой людей, готовых перебраться жить за город или
приобрести там второе полноценное жилье, тоже пока невелик. На
загородном рынке своя специфика, связанная в том числе с землей, кроме
того, необходимо и иным образом классифицировать риски. Объекты
различны по своему качеству, местоположению, статусу и ликвидности.
Только в последнее время с началом строительства коттеджных поселков
появилась возможность классифицировать и более-менее точно оценивать
жилье по категориям - премиум, бизнес, эконом, и то это пока еще
условность. Формируется цивилизованный рынок загородной недвижимости,
его инфраструктура. Кроме того, нужно учитывать, что срок экспозиции
жилья, то есть период, за который на жилье можно найти покупателя, в
городе составляет в среднем от 2 недель до 2 месяцев. На загородном
рынке - средний срок 4-6 месяцев, а порой и 12-18. Если же коттедж еще
только строится либо на рынке предлагается недострой, то срок
экспозиции такого объекта точно не определить".
